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北京樓市開年遇冷 1月中上旬樓市成交量價齊跌
繼去年12月成交翹尾後，2014年1月過半，北京樓市供應量與成交量雙雙下滑，初顯頹態。據多傢機構統計數據顯示，1月上半月北京商品住宅市場成交3677套，成交面積達41.36萬平方米，成交套數、成交面積的同比和環比均萎縮瞭四成左右。
除瞭傳統的成交淡季、春節等一般性因素外，年初供應銳減、買賣雙方觀望態度以及信貸緊縮、政策與市場的不確定性，均成為樓市開年遇冷的主要原因。業內人士分析認為，3月"兩會"之後，將出現樓市放量"窗口期"，成交有望復蘇。
□新房
1月中上旬樓市成交量價齊跌
中原地產研究部統計數據顯示，進入2014年元月中上旬，北京新建住宅二手房住宅成交均處於低位，二手房成交5387套，新建住宅成交4554套，相比2013年12月及2013年1月同期，均出現明顯下調。總成交量9941套，環比下調幅度在三成左右，同比2013年初跌幅更是接近46%。
在新房市場，繼去年12月成交翹尾後，2014年1月上半月，北京樓市供應量與成交量雙雙下滑，初現頹態。據亞豪機構統計數據顯示，截至2014年1月19日，北京商品住宅共實現成交4554套，這一數量相比上月同期減少瞭40.9%，相比去年同期也減少瞭40.5%，僅僅與調控重災年的2012年年初成交情況持平。
從價格上看，據鏈傢地產市場研究部統計，1月第三周，純商品住宅成交均價為24581元/平方米，環比下降16.7%，同比下降8.5%。1月第三周，價格有較為明顯的下降。在整體供應仍較為緊張的背景下，結構性因素是拉低均價的主因。1月第三周，成交結構變化顯著，五環外成交占比環比前一周下降8個百分點。從未來價格的走勢上看，近期新增供應和需求都較為冷淡，且1月新入市的高端項目因去化周期相對較長，短期內不會對價格的結構造成明顯影響，預計節前價格上漲壓力較小，仍將在正常范圍內波動。
□二手房
1月成交或在萬套以下
今年年初的二手房市場一反往年年初升溫的態勢，供應和需求都有所降溫。中原地產的統計顯示，1月中上旬，北京二手房僅成交5387套。業內預計，受銀行信貸等因素的影響，二手房有可能在1月份再次成交跌下萬套，成交均價也會出現12月後的再次微跌。
中原地產研究部統計數據顯示，進入2014年1月的中上旬，北京新建住宅二手房住宅成交均處於低位，成交量僅為5387套，且二手房均價也出現瞭小幅下調。目前二手房均價為3.21萬，相比上月北京二手房成交均價3.26萬再次出現輕微下調，報價也在上月3.32萬的基礎上下調到瞭3.25萬。
另據鏈傢地產統計的1月第三周(01.13-01.19)的數據顯示，在需求方面，從2013年12月末開始，新增客源連續4周下降，1月第三周環比降幅明顯擴大，達到12.9%，新增需求並未有回暖跡象。與此同時，新增房源也出現較明顯回落，業主和客戶的成交周期也明顯拉長，結合需求入市的冷淡，春節前市場成交量仍將穩定在低位水平。
需要註意的是，與新入市的房源量明顯下滑不同，1月第三周新增房源掛牌價環比上漲2.7%，調價中降價占比也環比下降2.2個百分點。鏈傢地產分析師張旭認為，這和新增房源結構性變化相關，新增房源中心城區占比環比增加1.2個百分點。同時，還兼有部分不急於在節前出售的業主試探性地漲價。
中原地產首席分析師張大偉表示，二手房市場的變化主要還是體現在成交量萎縮，報價接近成交價格上，但價格上漲已經接近乏力，預計市場出現調控的可能性明顯增加，房價在最近會出現調整的可能。另外，2014年房價漲幅將放緩已經成為市場共識。
□購房者心態
猶豫入市
"價格暫時也漲不上去，不著急，慢慢挑。"準備在西紅門買個人信貸評級二手房的小李夫婦說。本來打算購買大興某新樓盤的小李夫婦在去年11月份轉向瞭二手房市場，他們告訴記者，大興六環外某樓盤兩居室的總價和西紅門一個小兩居的總價差不太多，與其買遠的，還不如多湊點首付買西紅門的。已經看瞭兩個月二手房的小李夫婦一點也不著急，主要原因就是二手房房價基本上沒有太大的變化。
"關鍵是有沒有合適自己的房源，我們看瞭一段時間，能看上的房子不太多，並且，有的新掛牌的房子價格也並不比之前掛牌的高，所以我們有點猶豫，看看房價是不是還能再降點。"小李表示。
□開發商心態
觀望成主流
"本來打算去年12月開盤的，後來覺得可以等一等，看看再說"。房山某項目負責人告訴記者，該項目去年一年的銷售額已經遠超過當初制定的計劃，因此並不著急"出貨"。而按照今年的形勢，在他看來，市場可能並不會差到哪裡，而且土地市場的持續火爆，讓地價居高不下，也給瞭未來很好的預期，估計"房價短時間內降不瞭"。
持這種想法的開發商並不在少數。一方面，有瞭2013年的銷售業績為基礎，當前房企普遍"底氣十足"，已經開始提前進入"過年"的放松狀態，因此往年在春節前"搶推收金"的現象已經很難出現。另一方面，在自住商品房持續增量、信貸收緊的局面下，需求方的觀望情緒也有所加重，在政策、假日、資金、供需等多方因素影響下，當前房企的推盤積極性已降至歷史低點，帶動成交量也出現下滑。
□新房
連續20天零供應
今年1月樓市成交情況滑至低點，最主要的原因還是受到供應量的制約。
與2012年年初嚴厲調控導致需求卻帶來的成交下滑不同，在沒有新一輪嚴厲調控條款影響的情況下，今年年初市場需求的基數仍然存在，導致成交出現劇烈下滑的原因則是供應的不足。
根據亞豪機構統計數據顯示，上周(1月13日-1月19日)北京商品住宅市場有3盤入市，相比之前一周(1月6日-1月12日)增加瞭兩個，其中包括純新盤項目金隅香溪傢園，以及兩個老項目後期--亦莊金茂悅、中加·博悅。3個項目共新增住宅產品768套，預售許可面積8.6萬平方米，相比之前一周分別增加瞭326.7%、330%。
雖然上周供應環比出現一定增長，但是綜合全月情況來看，今年開年樓市新增供量出現瞭銳減，可謂"蕭條"。從上月29日五個項目批量取證後，到1月16日，北京市共有20天沒有項目新取得預售許可的審批，而實際市場的供應量也達到瞭歷史低點。
亞豪機構統計顯示，在供應縮減的情況下，繼去年10月樓市庫存量告急，跌至5.8萬套之後，1月15日樓市庫存量在去年11月、12月的小幅回升後再次探底，跌回58002套。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，雖然到目前為止，仍有很多項目對外宣傳開盤時間待定，但是越臨近春節假期，假日缺口效應將越明顯，項目推盤的可能性將越小，1月下半月市場供量很難出現明顯增加，而由於缺乏供量刺激，下半月成交量也很有可能延續上半月的回落趨勢。2014年1月的樓市，將很難重現去年1月的火爆開局，樓市成交量大幅回落已成定勢。
□二手房
銀行信貸成重要制約因素
對於目前的二手房成交現狀，多位業內人士表示，銀行的信貸是制約二手房成交的重要因素。
張大偉告訴記者，二手房與新建住宅市場成交量下調的原因不同，二手房市場成交下調更多是因為信貸緊張。相比往年，2014年1月的信貸未見開閘，依然維持比較緊張的力度。資金趨緊張、銀行房貸難度加大、貸款的優惠折扣減少，導致購房者入市難度增加，部分購房者被迫觀望。
張旭也認為，從春節後樓市的變化上看，銀行將成為同時影響新房和二手房市場的重要力量。年初銀行資金壓力整體並未如預期中的有明顯放松，流動性整體仍偏緊的預期將對開發商產生一定影響，部分開發商或為緩解資金壓力提早入市，將有助供應的增加。而對二手房市場來說，房貸額度依然偏緊，包括國有五大行在內的多傢主流銀行8.5折利率優惠已罕見，這將間接影響部分剛性需求的釋放。
21世紀不動產北京區域總經理寇海龍表示，"自住型商品房"扭轉瞭部分購房者的預期，人們預期持續觀望，部分購房者存有矛盾心態。但事實上，從首個自住型商品房項目--恒大禦景灣房源供需比達74比1來看，非京籍傢庭希望渺小，對二手房市場來說分流有限。
2月繼續探底
下個月，春節假期因素將持續影響供需雙方的入市節奏。據亞豪機構統計，截至目前，2月份北京僅有6個項目存在開盤計劃，其中包含首開萬科·公園裡、熙悅春天兩個純新盤項目，以及首開熙悅睿府·書香、鴻坤林語墅、眾美城、潤西山·B組團4個老項目後期。繼1月份之後，2月的市場增量將再次探底。
以去年市場銷售的紅火態勢來說，年初房企的"緩推盤"現象確實比較少見。據亞豪機構統計數據顯示，2012-2013年，即使是在春節占據主導的2月，樓市開盤項目個數也都維持在12-14個左右。隻有2011年2月4個項目開盤，但是當年房地產由於"京十五條"的出臺已經開始進入"迫降"狀態，與如今的形勢並不相同。
2月，擬入市的6個項目中，除瞭鴻坤林語墅一個別墅項目外，其餘5個項目全部位於五環以外，分佈於房山、大興、通州、門頭溝4個區域。在定價上，除瞭首開萬科·公園裡均價待定外，其餘4個項目的均價都未超過3萬元/平方米，戶型也以70-120平米剛需及改善型住宅為主。與前期售價相比，2月新開盤的項目中，首開熙悅睿府·書香仍將以1月的開盤價17500元/平米入市，眾美城則比前期每平米上漲500元左右。除瞭純新盤項目及久未開盤的項目缺乏參照價以外，微漲及平價開盤仍是2月的價格主流。
二季度將成放量窗口期
銷售市場逐漸趨於平淡之後，2014年樓市將呈現什麼樣的發展趨勢？是一蹶不振還是繼續延續2013年火熱的市場行情？
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，盡管在2013年11月前後各大城市都發佈瞭階段性收緊政策，但是，當前地方政府發佈的力度相對偏中性，這和宏觀經濟"觸底"的階段特征密不可分，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演。因此，隻要2014年市場和房價不出現報復性反彈，當前各地已經發佈的房地產市場調控政策不會有太大變化，市場成交量還會延續2013年的行情，整個市場基本面也會繼續呈現出"逆經濟周期"的發展特征，而第二季度將成為需求集中放量"窗口期"。
"由於3月將召開兩會，歷年新調控政策的出臺也都將集中在兩會前後，一般而言，銷售季都從春節過後甚至兩會結束之後才會正式開始"。任啟鑫認為，因此在3月之前，對於政策的不確定因素也成為部分項目暫緩推盤的原因之一。特別是限價令，兩會後是否存在放開的可能將對房企一年的銷售策略造成較大影響。在此之前，房企並不願在嚴格控價的政策環境下推盤入市，因此大量項目將開盤時間定在瞭4-5月。
不過，張大偉分析認為，2014年北京樓市將隨著自住房出現明顯的變化，購房者很可能陷入普遍的觀望中，等待購買自住房。而中高端商品房市場可能繼續稀缺，商品房逐漸高端化，屆時北京樓市將出現明顯的分化，預計2014年北京整體房價走勢將放緩。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-26/13102594610.shtml
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